Location : un accord verbal est également valable
« Verba volant, scripta manent ». Cet adage latin signifie: les paroles
senvolent, les écrits restent. Le principe est sain à de nombreux égards,
mais dans le cas de contrats, vous ne pouvez pas perdre de vue que les paroles
aussi peuvent avoir des conséquences durables.
Non-exécution du contrat de bail
Deux parties négocient à propos de la location potentielle dune habitation.
Elles se mettent rapidement daccord sur les conditions, mais la signature du
contrat de bail ne se passe pas aussi bien. Le futur preneur doit en effet aussi
verser la garantie, ce qui savère plutôt laborieux.
La date convenue pour la signature est reportée à plusieurs reprises.
Initialement, le contrat de bail devait prendre effet le 1er août, mais cette
date aussi est reportée dun mois. Le 8 août, le preneur potentiel fait
finalement savoir par SMS quil annule le contrat de bail.
Ses propos exacts
sont : Madame, Monsieur, le contrat de bail est annulé. Bien à vous, S.S. et
A.S.
Le propriétaire napprécie pas et exige des dommages et intérêts de trois mois
de loyer. Selon le propriétaire, il y a bel et bien eu un contrat de bail et le
preneur a résilié ce contrat.
Le preneur obtient gain de cause en première
instance, mais le propriétaire interjette appel de la décision.
Preuve de lexistence dun contrat
Lorsquun contrat de bail a été conclu verbalement, mais quil na pas été
exécuté, lexistence de ce contrat de bail ne peut être prouvée par des témoins.
Seul un serment de celui qui nie lexistence du contrat de bail peut selon le
Code civil servir de preuve.
Mais ce Code ninterdit pas les aveux
extrajudiciaires. Le juge de paix appelé à se pencher sur cette affaire
considère quun aveu a pour effet quun contrat de bail peut être définitivement
prouvé. En cause, le juge infère la preuve du contrat des SMS du preneur.
Lobligation de payer le loyer est une obligation qui découle du simple accord
entre les parties. Autrement dit, les parties auraient formé verbalement un
contrat. Lobligation de payer le loyer est née à ce moment-là.
Si le preneur
change davis entre laccord verbal et la signature du contrat, cela ne change
rien à lobligation de paiement.
Il était en loccurrence bel et bien question dun manquement contractuel.
Le dommage
Le juge sest toutefois montré clément dans le calcul du dommage sous la forme
de produits locatifs manqués. Selon le juge, le manquement des preneurs a privé
le propriétaire de revenus locatifs pour les mois de septembre et octobre. En
août, il naurait de toute façon pas perçu de revenus puisque le contrat ne
devait prendre effet que le 1er septembre. Le propriétaire obtient donc une
indemnité de deux mois de loyer.
La facture à payer pour la rupture du contrat de bail verbal est pourtant
élevée. Le preneur doit payer au propriétaire 3 100 euros de loyer à majorer
des intérêts et doit également supporter les frais de citation (392,29 euros),
lindemnité de procédure (1 080 euros), la cotisation au fonds budgétaire
relatif à laide juridique de deuxième ligne (20 euros) et lindemnité de
procédure pour lappel (1 080 euros).