Vous vendez un bien immobilier ? Vous deviendrez peut-être alors un assujetti occasionnel à la T.V.A.

Lors de la vente d'immeubles, des droits d'enregistrement sont en principe dus. Dans certains cas, vous pouvez toutefois, en tant que vendeur, décider de vendre votre bien immobilier avec application de la T.V.A. Nous vous expliquerons ici les conditions à remplir ainsi que les avantages et les inconvénients de ce choix.

Il est possible de vendre un bâtiment neuf avec application de la T.V.A.

En principe, la livraison de biens immeubles par nature, p. ex. un bâtiment, est exemptée de T.V.A. (des droits d'enregistrement sont toutefois bien entendu dus).

Vous pouvez néanmoins vendre un bâtiment avec application de la T.V.A. si :

le bâtiment est neuf ;

vous avez vous-même, vendeur, acquis le bâtiment avec application de la T.V.A. ;

vous êtes un assujetti occasionnel ;

la vente de biens immeubles ne relève pas de votre activité économique.

Les définitions suivantes sont applicables dans le contexte de la T.V.A.

On entend par bâtiment toute construction incorporée au sol : il peut donc s'agir aussi d'un bâtiment construit à l'aide d'éléments préfabriqués, qui peut difficilement être déplacé ou démonté ; le bâtiment ne doit pas être indissociablement attaché au sol.

On entend par bâtiment neuf tout bâtiment dont la livraison est effectuée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation. L'utilisation est une question de fait. Exemple : un bâtiment qui a été utilisé pour la première fois le 17 avril 2012 (l'année de la première utilisation est l'année 2012) reste neuf jusqu'au 31 décembre 2014.

Un bâtiment ancien qui a subi des modifications radicales (p. ex. un agrandissement, des transformations ou une rénovation) peut être requalifié de bâtiment neuf. Si la superficie de la partie ancienne est supérieure à la moitié de la superficie totale de l'habitation après exécution des travaux, le bâtiment sera toutefois toujours considéré comme ancien. L' "agrandissement" doit en d'autres termes être suffisamment important pour qu'on puisse parler d'un bâtiment neuf.

Choix

Si les conditions susmentionnées sont remplies, vous pouvez opter pour la vente du bien immeuble avec application de la T.V.A.

Quel est l'avantage de la vente avec application de la T.V.A. ?

Vous pouvez déduire la T.V.A. que vous avez payée lors de l'achat ou de la construction de l'habitation.

Exemple

Vous avez fait construire en 2011 une nouvelle habitation pour un montant de 300 000 euros, majoré de 63 000 euros de T.V.A. Dans le courant de l'année 2013, vous décidez de vendre la maison avec application de la T.V.A. (votre habitation est toujours un bâtiment neuf en vertu de la législation T.V.A.). Vous vendez la maison pour un montant de 340 000 euros, majoré de 71 400 euros de T.V.A. Vous devrez verser au Trésor la différence entre la T.V.A. imputée à votre acheteur (71 400 euros) et la T.V.A. que vous avez payée en 2011 à l'entrepreneur qui a construit la maison (63 000) = 71 400 - 63 000 = 8 400 euros.

Vous aurez ainsi pu récupérer l'intégralité de la T.V.A. payée par le passé, et le Trésor aura en définitive bien perçu la T.V.A. (71 400 EUR) sur le prix de vente total de 340 000 euros, à savoir 63 000 euros en 2011 et 8 400 euros lors de la revente en 2013. La charge totale de T.V.A. est ainsi finalement supportée par votre acheteur : celui-ci aura cependant souvent droit à déduction, p. ex. parce qu'il utilisera le bien à des fins professionnelles en tant que bien d'investissement (dans le cadre de son activité assujettie à la T.V.A.).

Formalités à respecter

Le choix de vendre un bien immeuble avec application de la T.V.A. entraîne toutefois quelques formalités administratives supplémentaires.

Vous devez faire une déclaration auprès du bureau de contrôle compétent dans laquelle vous confirmez vouloir vendre le bâtiment avec application de la T.V.A. Vous utiliserez pour ce faire le formulaire 104.1. Ce formulaire sera établi en deux exemplaires, un pour vous (accompagné de l'accusé de réception) et un pour l'administration. Vous devez également informer votre cocontractant de votre intention de vendre le bien avec application de la T.V.A.

Vous devez délivrer une facture à votre acheteur.

Vous devez effectuer une déclaration T.V.A. Cette déclaration est établie en trois exemplaires, dont un pour vous (accompagné de l'accusé de réception).

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