Travaux de transformation dans un "vieux" bâtiment : droit au taux de TVA réduit ?

Quiconque envisage d'importants travaux de transformation sait que la TVA due peut creuser un fameux trou dans le budget. En principe, le taux de TVA s'élèvera en effet à  21%. Parfois, les travaux de transformation peuvent toutefois être effectués au taux réduit de 6%, ce qui génère bien entendu une économie non négligeable.

Un "vieux" bâtiment

L'A.R. n° 20 fixe les taux de TVA applicables aux différentes opérations. Les travaux de transformation, d'achèvement, d'aménagement, de réparation et d'entretien d'un immeuble peuvent bénéficier d'un taux réduit de 6% pour autant qu'il s'agisse d'une habitation d'au moins 5 ans qui, à l'issue des travaux, sera utilisée comme logement privé.

Le taux réduit s'applique à la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation.

Exemples

Voici quelques exemples à titre d'illustration. N'oubliez pas qu'il s'agit toujours d'une question de fait pouvant généralement donner lieu à discussion.

Transformation

Par "transformation", on entend la transformation de l'habitation ou son agrandissement par adjonction de pièces nouvelles ou extension des pièces existantes. Même si de "nouveaux" éléments sont ajoutés au bâtiment existant, le bâtiment même reste "vieux" dans son ensemble. Une partie suffisamment grande du bâtiment initial doit toutefois subsister. Pour juger si c'est le cas, il convient d'examiner la superficie de l'ancienne partie par rapport au total. Concrètement, la superficie de l'ancienne partie doit être supérieure à la moitié de la superficie totale de l'habitation après exécution des travaux. En d'autres termes, l'"agrandissement" ne peut être tel qu'on puisse considérer qu'il s'agit en réalité de la construction d'une nouvelle habitation.

Le taux réduit ne s'applique pas si la nouvelle partie du bâtiment peut fonctionner indépendamment de l'ancienne partie. Un bâtiment séparé, disposant de ses propres raccordements en gaz, électricité, ..., peut par exemple fonctionner indépendamment. Il n'est toutefois pas requis que la nouvelle partie se trouve sous le même toit.

Si l'agrandissement est tel qu'il doit être considéré comme un "nouveau" bâtiment, toute transformation ultérieure (apportée au cours des cinq années suivantes) ne pourra plus bénéficier du taux réduit, même si ces travaux concernent l'"ancienne" partie de l'habitation (qui n'avait pas été transformée auparavant).

Reconstruction et construction supplémentaire

La reconstruction d'un bâtiment après démolition est considérée comme la construction d'un nouveau bâtiment. Par contre, si les travaux de rénovation reposent sur la structure essentielle (les murs portants) du bâtiment initial, il est question de transformation. Dans ce cas, le taux réduit peut s'appliquer.

La construction d'un ou de plusieurs appartements supplémentaires, en surélévation ou autrement, dans un immeuble à appartements est considérée comme une nouvelle construction.

Exception : le taux réduit de 6% s'applique aussi aux travaux de démolition et de reconstruction d'habitations dans certaines zones

Les travaux de démolition et de reconstruction de (vieilles) habitations privées peuvent malgré tout bénéficier du taux réduit lorsque l'habitation en question est située dans une zone urbaine spécifique. Cela concerne les villes suivantes : Anvers, Charleroi, Gand, Ostende, Malines, Mons, La Louvière, Saint-Nicolas, Seraing, Liège, Bruxelles, Anderlecht, Saint-Gilles, Saint-Josse-ten-Noode, Molenbeek Saint-Jean, Schaerbeek, Forest, Louvain, Bruges, Courtrai, Roulers, Alost, Termonde, Genk, Hasselt, Mouscron, Tournai, Verviers, Namur, Ixelles, Uccle et Etterbeek.

Même si l'intention initiale du législateur était de revaloriser des rues ou quartiers défavorisés spécifiques, il n'est plus requis que l'habitation se situe dans un tel quartier. L'ensemble du territoire de ces villes - y compris les communes avant la fusion - entre donc en considération.

Sur la base de cette mesure, vous pouvez donc construire une nouvelle habitation avec application du taux réduit de 6%.

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