Verhuren: het kan ook anders

Uit de verhuur van onroerende goederen kan u heel wat inkomsten verwerven. Wie zich begeeft op de particuliere huurmarkt loopt echter ook heel wat risico’s : aan de ene kant vraagt het kopen, herstellen en onderhouden van woningen een grote investering, aan de andere kant zijn niet alle huurders even betrouwbaar en solvabel. Uw panden verhuren aan een sociaal verhuurkantoor is als alternatief dan ook het overwegen waard.

Wat is een sociaal verhuurkantoor?

Sociale verhuurkantoren werden door de overheid opgericht om er voor te zorgen dat iedereen toegang heeft tot een degelijke en betaalbare huurwoning. Vooral sociaal zwakkere groepen hebben immers problemen om op de gewone huurmarkt een goeie woonst te vinden. Het sociale verhuurkantoor fungeert dan als tussenpersoon tussen de 'gewone' verhuurders en de kandidaat-huurders.

Welk voordeel heeft u hier als verhuurder bij?

U kan een huurovereenkomst afsluiten met het sociaal verhuurkantoor voor een periode van negen jaar, waarbij u er zeker van bent dat de huurprijs op het einde van iedere maand netjes betaald zal worden.(Ook als de onderhuurder het sociaal verhuurkantoor niet tijdig betaalt) Bovendien staat het kantoor er voor garant dat u de woning in goede staat terug krijgt.

Het komt er dus op neer dat alle verplichtingen van de huurder door het verhuurkantoor worden vervuld en niet door de achterliggende persoon die uiteindelijk bewoner zal zijn van de woonst. U loopt dus heel wat minder risico's dan op de particuliere huurmarkt.

Bovendien worden een hele hoop praktische beslommeringen ook door het sociaal verhuurkantoor opgevolgd, o.a.: de keuze van de huurder en het opstellen van het huurcontract, zorgen voor een plaatsbeschrijving, inning van de huur bij de uiteindelijke huurder (bewoner), afsluiten van de nodige verzekeringen, opvolgen van wanbetaling, enz.

Hier staat wel tegenover dat u allicht een minder hoge huurprijs zal kunnen vragen.

Voorwaarden 

De woning moet minimaal 15 jaar in gebruik genomen zijn en op het ogenblik van de vernieuwingswerken in huur gegeven zijn of leeg staan. Bovendien moet de woning in goede staat zijn. Dit wil zeggen: ze moet beantwoorden aan  alle huidige kwaliteitsnormen.

Fiscaal voordeel 1: belastingvermindering voor vernieuwingswerken

Het kan dus zijn dat u moet investeren om een (oude) woning bewoonbaar te maken. Om er voor te zorgen dat dit ook effectief gebeurt, heeft de overheid voorzien in een fiscale tegemoetkoming.

U krijgt immers een belastingvermindering voor uitgaven gedaan ter vernieuwing van de woning.

Deze belastingvermindering bedraagt 45% van de werkelijke gedane kosten voor aanpassingswerken (inclusief btw) en wordt gespreid over een periode van negen jaar (de normale duur van de huurovereenkomst). Op deze manier verwerft u een maximale jaarlijkse belastingvermindering van 1.100 euro (geïndexeerd bedrag voor aj 2013) zolang u de woning aan een sociaal verhuurkantoor blijft verhuren.

Voorbeeld

U verwerft een oude woning die u wil verhuren via een sociaal verhuurkantoor. Voor u tot verhuren kan overgaan zijn er nog wel wat vernieuwingswerken nodig. Om de woning volledig terug in orde te maken investeert u daarom 40.000 euro. De volgende negen jaren heeft u recht op de volgende belastingvermindering : 40.000 euro  x 5% = 2.000 euro. Deze som wordt nog wel beperkt tot 1.100 euro. In feite zou een investering van 22.000 euro al voldoende zijn om er de maximale belastingvermindering uit te halen.  Als u slechts 15.000 euro investeert, bedraagt de belastingvermindering 15.000 x 5% = 750 euro.

De kostprijs van de verbouwingswerken dient, voor uitgaven gedaan in 2012, minstens 10.980 euro te bedragen. In principe komen de meeste verbouwingswerken in aanmerking, op voorwaarde dat er kan worden genoten van het verlaagd btw-tarief van 6%.

U heeft geen recht meer op de belastingvermindering als u de kosten al op een andere manier fiscaal kan laten renderen : door ze af te trekken (bv. als beroepskosten of aftrek als uitgaven voor onderhoud, restauratie en behoud van monumenten en landschappen), als u al recht heeft op een andere belastingvermindering (bv. voor vernieuwing van een woning gelegen in een zone voor Positief Grootstedelijk Beleid) of als ze recht geven op de investeringsaftrek.

Fiscaal voordeel 2: Hoe wordt dit allemaal belast?

In principe wordt verhuren aan een rechtspersoon zwaarder belast dan verhuren aan een natuurlijk persoon. Bij de verhuur van een woning aan een rechtspersoon, wordt u immers belast op de ontvangen brutohuur, terwijl u bij de verhuur aan een natuurlijke persoon belast wordt op het geïndexeerd kadastraal inkomen van de woning vermenigvuldigd met 1,40.

Als u verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor (onder de vorm van een vzw), kan u echter beroep doen op een uitzondering. Wanneer:

u verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor, die geen vennootschap is;

het kantoor het pand verder verhuurt aan één of meerdere natuurlijke personen;

de uiteindelijke huurders (natuurlijke personen) het pand uitsluitend als woning gebruiken. 

U wordt dan fiscaal behandeld alsof u aan de natuurlijke persoon zelf verhuurt, nl. op het geïndexeerd kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 1,40.

Fiscaal voordeel 3: geen verhoging van het kadastraal inkomen

Het KI van de woning zal na de verbouwing niet verhoogd worden. Dat is interessant aangezien een structurele verbouwing van een woning normaliter wel gepaard gaat met een verhoging van het kadastraal inkomen, wat op zich een hogere belastingdruk op het onroerend inkomen met zich meebrengt.

Na een periode van 9 jaar komt er een einde aan die tijdelijke bevriezing en dit ongeacht of de woning na deze termijn verder wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor.

De tijdelijke bevriezing geldt enkel op het vlak van de personenbelasting. Voor de te betalen onroerende voorheffing wordt de verhoging van het kadastraal inkomen wel doorgevoerd.

Vestigingen
Subscribe to our newsletter
Login SCA Executiv