Une alternative à la location classique

Des revenus importants peuvent découler de la location d'immeubles. Tout propriétaire qui s'aventure sur le marché locatif privé court toutefois aussi de nombreux risques : d'une part, l'achat, la réparation et l'entretien d'habitations nécessitent de gros investissements, et d'autre part, tous les locataires ne sont pas fiables et solvables. Donner vos immeubles en location à une agence immobilière sociale constitue dès lors une alternative à envisager.

Qu'est-ce qu'une agence immobilière sociale ?

Les agences immobilières sociales ont été créées par les pouvoirs publics afin de permettre à tous d'accéder à un logement de qualité à un prix abordable. Les personnes en situation de précarité ont en effet des difficultés à trouver un bon logement sur le marché locatif ordinaire. L'agence immobilière sociale fait alors office d'intermédiaire entre les bailleurs "ordinaires" et les candidats locataires.

Quel est votre avantage en tant que bailleur ? 

Vous pouvez conclure un bail avec l'agence immobilière sociale pour une période de neuf ans. Vous serez alors certain de recevoir le loyer à la fin de chaque mois (même si le sous-locataire ne paie pas l'agence immobilière sociale dans les délais). Par ailleurs, l'agence se porte garante du bon état du logement lors de sa restitution.

En d'autres termes, toutes les obligations du locataire sont assumées par l'agence immobilière sociale et non par la personne qui occupera en définitive l'habitation. Vous courez donc beaucoup moins de risques que sur le marché locatif privé

De plus, l'agence immobilière sociale prend aussi en charge toute une série de détails pratiques, notamment le choix du locataire et l'établissement du contrat de location, l'état des lieux, la perception du loyer auprès du sous-locataire (l'occupant), la conclusion des assurances nécessaires, le suivi des défauts de paiement, etc.

En échange, le loyer demandé par le propriétaire sera bien entendu moins élevé.

Conditions

L'habitation doit être occupée depuis au moins 15 ans et être louée ou vide au moment des travaux de rénovation. Elle doit par ailleurs être en bon état, autrement dit répondre à toutes les normes de qualité actuelles.

Avantage fiscal 1 : réduction d'impôt pour les travaux de rénovation

Il est possible que vous deviez investir pour rendre habitable une (vieille) habitation. Afin d'encourager effectivement la réalisation de ces travaux, les autorités ont prévu une intervention fiscale.

Vous bénéficiez en effet d'une réduction d'impôt pour les dépenses faites en vue de la rénovation de l'habitation.

Cette réduction d'impôt s'élève à 45 % des frais effectivement engagés pour les travaux de rénovation (TVA comprise) et est étalée sur une période de neuf ans (la durée normale du bail). Vous bénéficiez ainsi chaque année d'une réduction d'impôt maximale de 1.100 euros (montant indexé pour l'exercice d'imposition 2013) tant que vous continuez à donner l'habitation en location à une agence immobilière sociale.

Exemple

Vous acquérez une vieille habitation que vous voulez donner en location via une agence immobilière sociale. Avant de pouvoir la louer, vous devez toutefois réaliser d'importants travaux de rénovation. Vous investissez donc 40.000 euros pour la remise en ordre de l'habitation. Pendant les neuf années suivantes, vous aurez droit à la réduction d'impôt suivante : 40.000 euros × 5 % = 2.000 euros. Cette somme est toutefois limitée à 1.100 euros. En fait, un investissement de 22.000 euros aurait suffi pour bénéficier de la réduction d'impôt maximale. Si vous n'investissez que 15.000 euros, la réduction d'impôt s'élèvera à 15.000 × 5 % = 750 euros.

Le coût des travaux de transformation doit, pour des dépenses faites en 2012, atteindre au moins 10.980 euros. En principe, la plupart des travaux de transformation entrent en considération, pour autant que le taux de TVA réduit de 6 % puisse s'appliquer.

Vous n'avez plus droit à la réduction d'impôt si les dépenses en question entrent déjà en considération pour un autre avantage fiscal: si vous pouvez les déduire (p.ex. à titre de frais professionnels ou en tant que dépenses faites pour l'entretien, la restauration et la conservation de monuments et sites), si vous avez déjà droit à une autre réduction d'impôt (p.ex. pour la rénovation d'une habitation située dans une zone d'action positive des grandes villes) ou si les dépenses donnent droit à la déduction pour investissement.

Avantage fiscal 2 : quelles sont les règles en matière de taxation ?

En principe, la location à une personne morale est plus lourdement taxée que la location à une personne physique. En cas de location d'une habitation à une personne morale, vous êtes en effet taxé sur le loyer brut perçu, alors qu'en cas de location à une personne physique, vous êtes taxé sur le revenu cadastral indexé de l'habitation multiplié par 1,40.

Si vous donnez l'habitation en location à une agence immobilière sociale (qui a la forme d'une asbl), vous pouvez toutefois bénéficier d'une exception. En effet, si

vous donnez le logement en location à une agence immobilière sociale qui n'est pas une société ;

que l'agence loue l'immeuble en question à une ou plusieurs personnes physiques ;

et que les locataires finaux (personnes physiques) utilisent l'immeuble exclusivement comme logement,

vous bénéficiez du traitement fiscal comme si vous louiez personnellement à une personne physique. Vous serez autrement dit taxé sur le revenu cadastral indexé multiplié par 1,40.

Avantage fiscal 3 : pas d'augmentation du revenu cadastral

Le RC de l'habitation ne sera pas augmenté après les travaux de transformation. C'est intéressant puisqu'une transformation structurelle d'une habitation s'accompagne normalement d'une augmentation du revenu cadastral, ce qui entraîne en soi une pression fiscale plus importante sur le revenu immobilier.

Après une période de 9 ans, il est mis fin à ce gel temporaire, et ce même si l'habitation continue d'être donnée en location à une agence immobilière sociale à l'issue de cette période.

Le gel temporaire ne s'applique qu'au niveau de l'impôt des personnes physiques. Pour le paiement du précompte immobilier, l'augmentation du revenu cadastral est bien appliquée.

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